Investiční nemovitosti · 10 min čtení

Jak spočítat čistý výnos investičního bytu

Hrubý výnos je užitečný první filtr, ale o kvalitě investice nerozhoduje sám. Důležitější je, kolik peněz zůstane po realistických nákladech, jak vypadá měsíční cash flow a jaká rizika za výsledkem stojí.

Oddělte tři různé výsledky

Hrubý výnos porovnává roční nájemné s pořizovací cenou. Čistý výnos odečítá náklady vlastníka a rezervy. Cash flow, česky peněžní tok, navíc zohledňuje splátku úvěru a ukazuje, kolik skutečně každý měsíc přidáváte nebo dostáváte.

Tyto veličiny odpovídají na rozdílné otázky. Nemovitost může mít přijatelný čistý výnos, ale záporné cash flow kvůli vysokému úvěru. Jindy je cash flow kladné, ale pouze proto, že investor vložil velké množství vlastních peněz.

Kladné cash flow znamená, že po zaplacení pravidelných výdajů a splátky něco zbývá. Záporné cash flow znamená, že každý měsíc část peněz doplácíte ze svého. Samo o sobě to ještě nemusí znamenat špatnou investici, protože část splátky snižuje dluh, ale musíte s tím předem počítat v rodinném rozpočtu.

Modelový byt krok za krokem

Následující příklad pracuje s nájemným 18 000 Kč měsíčně, tedy 216 000 Kč ročně. Po odečtení 32 000 Kč nákladů vlastníka a rezervy 18 000 Kč na neobsazenost a opravy zůstává 166 000 Kč před financováním a zdaněním.

Kdyby splátky hypotéky činily například 180 000 Kč za rok, roční cash flow by bylo přibližně minus 14 000 Kč, tedy asi minus 1 167 Kč měsíčně. V praxi je potřeba zvlášť posoudit také to, jaká část splátky je úrok a jaká část snižuje samotný dluh.

Co zůstává z modelového ročního nájemného

Hrubé nájemné

216 000 Kč

Po nákladech vlastníka

184 000 Kč

Po rezervě na neobsazenost a opravy

166 000 Kč

Jde o názorný model, nikoli o typický nebo zaručený výsledek. Nezahrnuje financování ani daně.

Počítejte s celou pořizovací cenou

Pro výpočet výnosu nestačí jen částka poslaná prodávajícímu. Přidejte náklady, které byly nutné, aby nemovitost začala vydělávat: právní a technickou prověrku, vybavení, rekonstrukci nebo počáteční opravy. U modelové celkové investice 4,5 milionu Kč by čistý příjem 166 000 Kč odpovídal přibližně 3,7 % ročně před financováním a zdaněním.

Výpočet je jednoduchý: 166 000 Kč vydělíte 4 500 000 Kč a výsledek vynásobíte stem. Tím získáte přibližné procento čistého ročního výnosu. Pro porovnání více bytů používejte vždy stejnou metodu a stejné druhy nákladů.

Výnos bez rizika neexistuje

Vedle čísel prověřte lokalitu, cílového nájemce, technický stav domu, plánované opravy, pravidla společenství vlastníků a možnost budoucího prodeje. Citlivostní scénář je jednoduše přepočet varianty, ve které se něco nevyvíjí podle plánu.

Zkuste například snížit očekávaný nájem o deset procent, počítat se dvěma měsíci bez nájemce a přidat jednu větší opravu. Pokud investice funguje pouze v dokonale příznivém scénáři, je křehká.

základní realistický scénář
horší scénář s výpadkem nájmu a opravou
způsob financování a rezerva
plán držení a budoucího prodeje

Jednoduše řečeno

Slovníček pojmů

Krátké vysvětlení výrazů, se kterými se můžete při řešení této oblasti setkat.

Cash flow: Rozdíl mezi penězi, které každý měsíc přijdou, a penězi, které odejdou. Česky peněžní tok.
Hrubý výnos: Roční nájemné porovnané s celkovou cenou investice ještě před odečtením nákladů.
Čistý výnos: Výnos po odečtení nákladů vlastníka a realistických rezerv, obvykle ještě před financováním a daní.
Neobsazenost: Období, kdy v bytě není nájemce a nepřichází nájemné.
Refinancování: Nahrazení stávajícího úvěru novým, často při konci fixace nebo kvůli změně podmínek.
Citlivostní scénář: Přepočet výsledku pro horší variantu, například nižší nájem, delší neobsazenost nebo dražší úvěr.

Otázka k článku?

Chcete téma propočítat pro sebe?

Zanechte mi kontakt. Ozvu se vám osobně a nezávazně probereme, jak téma souvisí s vašimi cíli.

Bez automatického newsletteru. První konzultace je zdarma.

Proberme vaše cíle v souvislostech.Konzultace zdarma →