Kolik vlastních zdrojů potřebujete na hypotéku

Začněte ukazatelem LTV

LTV je zkratka, která jednoduše říká, jak velkou část hodnoty nemovitosti pokryje úvěr. Pokud má nemovitost pro banku hodnotu 5 milionů Kč a hypotéka činí 4 miliony Kč, LTV je 80 %. Zbývající část musíte zpravidla pokrýt vlastními penězi nebo další vhodnou nemovitostí do zástavy.

ČNB aktuálně uvádí obecnou horní hranici LTV 80 %, respektive 90 % pro žadatele mladší 36 let, kteří pořizují vlastní bydlení. Poskytnutí úvěru v této výši ale není automatický nárok — banka dál posuzuje příjem, závazky, nemovitost i vlastní pravidla.

Od 1. dubna 2026 ČNB doporučuje u investičních obytných nemovitostí obezřetnější hranice LTV 70 % a DTI 7. DTI porovnává celkovou výši dluhů s čistým ročním příjmem. Hodnota 7 zjednodušeně znamená, že celkové dluhy nemají přesáhnout sedminásobek čistého ročního příjmu. Proto je důležité hned na začátku rozlišit, zda kupujete vlastní bydlení, nebo investiční nemovitost.

Kupní cena nemusí být hodnota zástavy

Kupní cena je částka, na které se dohodnete s prodávajícím. Odhadní hodnota je částka, kterou pro účely úvěru stanoví banka nebo její odhadce. Obě částky nemusí být stejné.

Pokud kupujete nemovitost za 5 milionů korun, ale bankovní odhad stanoví hodnotu na 4,7 milionu, počítá se LTV zpravidla z nižší hodnoty. Při LTV 80 % by banka počítala maximální úvěr přibližně 3,76 milionu Kč. Na kupní cenu by tak bylo potřeba přes 1,24 milionu Kč vlastních peněz, ne pouze jeden milion.

Proto je riskantní poslat veškeré úspory do rezervační zálohy dřív, než znáte reálnou proveditelnost financování a podmínky kupní smlouvy.

Nezapomeňte na peníze okolo koupě

Vedle samotné kupní ceny počítejte také s právními službami, úschovou, katastrem, oceněním, případným vybavením, stěhováním a prvními opravami. Konkrétní položky se liší podle obchodu a toho, co je zahrnuto ve službách banky nebo realitního partnera.

• částka požadovaná prodávajícím nebo rezervační smlouvou
• rozdíl mezi úvěrem a hodnotou zástavy
• náklady na bezpečné dokončení koupě
• rezerva, která zůstane po nastěhování

Cílem není použít poslední korunu

Domácnost bez rezervy může po koupi ohrozit i běžná porucha, krátký výpadek příjmu nebo vyšší záloha na energie. Správná výše vlastních zdrojů proto nevychází pouze z minima banky, ale z celého finančního plánu a stability vašich příjmů.

Je proto dobré rozdělit úspory do tří pomyslných obálek: peníze na samotnou koupi, peníze na související výdaje a nedotknutelná rezerva na život po nastěhování. Přesná výše záleží na konkrétní domácnosti.